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VergleichГџeiten

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Im Ergebnis ergeben sich mindestens drei Vergleichswohnungen. Dazu muss der Vermieter folgende Angaben mitteilen:.

Die Rechtsprechung dazu ist uneinheitlich. Auch gewerbliche Wohnungen sind keine Vergleichsobjekte.

Wichtig ist, dass die Mietangaben vergleichbar sind. Wird eine Vergleichswohnung mit einer Bruttomiete ausgewiesen, muss diese durch Abschläge entsprechend auf die Basis der Nettokaltmiete der Wohnung des Mieters reduziert werden.

Zwar besteht keine Verpflichtung, Mieter und Vermieter namentlich zu bezeichnen. Dennoch ist die Information sinnvoll, wenn die Vergleichswohnung andernfalls nicht identifiziert werden kann BGHZ 84, Kann der Mieter die Vergleichswohnung nämlich nicht auffinden, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, falls er dadurch weniger als drei Vergleichswohnungen benennt LG Kaiserslautern ZMR , Der Vermieter muss mindestens drei Vergleichswohnungen bezeichnen.

Zwar muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diesen Anforderungen nicht in gleicher Weise gerecht werden.

Allerdings muss er damit rechnen, dass der Mieter seine Angaben bestreitet und der Tatrichter dann im Rahmen der Zustimmungsklage des Vermieters die Prüfung nach den vom BGH formulierten Anforderungen vornimmt.

Insoweit ist es immer vorteilhaft, sich stattdessen auf einen vorhandenen Mietspiegel zu beziehen.

Ein Mietspiegel ist weitaus schwieriger zu entkräften. Hat der Vermieter drei Vergleichswohnungen bezeichnet, kann er nur den Mietpreis als ortsübliche Miete verlangen, der für die günstigste der drei Vergleichswohnungen gezahlt wird.

Der Mieter kann zunächst prüfen, ob die bezeichneten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind. Sehr geehrter Herr Hundt, ich habe auf Ihrer interessanten Seite sehr viel recherchiert.

Einen Punkt habe ich nicht gefunden — Mieterhöhung in einem Reihenhaus. Zum Sachverhalt. Der Vermieter hat das Reihenhaus, bestehend aus 5 Häusern, erst küzlich erworben.

Jetzt will er in zwei Häusern die Miete erhöhen. Als Vergleichsmiete gibt er die 3 anderen Häuser aus dem Reihenhaus an, welche schon immer Erstbezug bzw.

Neubezug eine höhere Miete bezahlen. Laut Mietspiegel liegt unsere jetzige Miete bereits über dem Wert des ortsüblichen Mietspiegels.

Muss diese Mieterhöhung hingenommen werden? Vielen Dank für Ihre Bemühungen! MfG K. Ist das nicht so? Muss ich mich also trotz Vergleichswohnungen an den Mietspiegel halten?

Wozu dann überhaupt auf Vergleichswohungen beziehen? Was bedeutet das bitte genauer? Müssen für die vergleichbaren Wohnungen in den letzten vier Jahren neue Mietverträge abgeschlossen worden sein?

Oder geht es allgemein nur darum, wieviel in den letzten vier Jahren für die Vergleichswohnungen an Kaltmiete zu zahlen war — unabhängig davon, wie alt die Mietverhältnisse sind?

In meinen Augen geht es einfach darum, dass nicht Neuabschlüsse bewertet werden, sondern ein Querschnitt der letzten Jahre. Beim Mietspiegel handelt es sich ja auch nicht um eine Neuvermietungsspiegel das einfach zum Vergleich.

Deshalb haben wir einer Mieterhöhung Begründung mit Mietspiegel, aber falsche Annahmen zur Wohnung seites Vermieter nicht zugestimmt. Nun will der Vermieter seine Forderung mit Vergleichswohnungen durchsetzen.

Darf er dazu vergleichbare Wohnungen aufführen, die dieser Mieterhöhung wahrscheinlich ohne Überprüfung der Forderung mit dem Mietspiegel zugestimmt haben?

Lassen Sie sich zu Ihrem Einzelfall bei Bedarf rechtlich beraten. Thema: Vergleichs-Wohnungen! Spätestens alle 3 Jahre wurde die Miete erhöht.

Die letzte liegt ausnahmsweise 5 Jahre zurück. Miete: Verwendung für was — zur privaten Verwendung Urlaub und Autos?

Ich würde empfehlen, dass Sie die gesamte Mieterhöhung rechtlich prüfen lassen. Vieles was Sie mir schreiben berechtigt ggf. Ich danke Ihnen ganz herzlich für die schnelle Antwort.

Als Fachmann, trennen Sie eine Mieterhöhung und eine Mietminderung. Aufgrund dieser Gegegenheiten kann ich mich doch nicht einreihen, unter den Menschen, die die Notwendigkeit zur Werterhaltung für sich erkannt haben.

Daher habe ich Schwierigkeiten die Mieterhöhung für das Objekt von einer Mietminderung für das Objekt zu trennen.

Besten Dank für Ihre Nachricht sagt chiarajohanna. Beides hat aber nicht unbedingt etwas miteinander zu tun. Habe vor kurzem ein Schreiben zur Mieterhöhung bekommen.

Als Begründung wird auf drei Vergleichswohnungen hingewiesen. Ich bewohne aber eine Eckwohnung ganz oben links zur Hauswand die Vergleichswohnungen sind aber keine Eckwohnungen.

Da eine Eckwohnung mehr Wärme erfordert also auch mehr Nebenkosten, wollte ich wissen ob dieser Vergleich bzw.

Mieterhöhung rechtens ist? Nur soviel: Was haben die Nebenkosten mit der Kaltmiete die ja erhöht werden soll zu tun? Im Zweifel sollten Sie die Mieterhöhung rechtlich bewerten lassen.

Wohnungen wurden unrenoviert übergeben. Ich selbst bin vor zwölf Jahren eingezogen, fand einen Linoleumboden vor, 5 Schichten Tapete an der Wand, Rohre über Putz und keinen Wasseranschluss für eine Waschmaschine, darüber hinaus nur ca.

Hier hatte nämlich seit Jahrzehnten eine ältere Frau in dieser Wohnung gelebt, die darin verstarb. Über Mietspiegel wurde schon mal ein Versuch gestartet und letztendlich festgestellt, dass ich eigentlich zu viel zahle.

Die Vergleichsmieten sind 3 Wohnung im selben Haus, hier sind die Kaltmieten höher weil a diese Wohnungen Parkettböden haben, die Wände gestrichen wurden etc.

Inzwischen werden bei Auszug Wände gestrichen und Böden gemacht, um einen aktuellen Sanierungsstand zu erreichen und eine höhrere Miete zu rechtfertigen.

Ist das zulässig Äpfel mit Birnen zu vergleichen? Diese wird natürlich nicht in den Vergleich genommen. Nicht nur meine Miete soll erhöht werden, sondern auch noch eine andere deren Kaltmiete unter der der Vergleichswohnungen liegt.

Ein Anwalt ist mit der Erhöhung beauftragt worden Hausverwaltung wollte das nicht machen. Guten Tag Herr Hundt, mit Interesse habe ich gelesen, dass der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen zwar Vergleichswohnungen angeben, sich aber nicht über den Mietspiegel hinwegsetzen kann.

Wo steht das? Mit welchem Einspruch kann ich meinem Vermieter entgegentreten? Auf den bezog sich unser Vermieter auch in einem ersten Schreiben.

Da dies aber unvollständig war es lag keine ausgefüllte Mietspiegeltabelle bei haben wir Einspruch erhoben. Die in dem neuen Schreiben angegebenen Vergleichsmieten sind höher als im Mietspiegel, so dass wohl besser dieser in der Begründung wäre.

Was können wir tun? Zusatz: Andere Mieter im Haus haben auch eine Mieterhöhung bekommen. Dort können Sie sich direkt im Gesetz ein gutes Bild der Sachlage machen.

Die angegebenen Wohnungen sind bei einem Mieterwechsel mit neuwertiger Auslegware oder Laminat renoviert worden. Bei mir ist immer noch die erste Auslegware verlegt ca 30 Jahre alt.

Greift dann der Mietspiegel dieser Stadt oder reichen die drei Vergleichswohnungen zur Begründung der Mieterhöhung? Ich habe die gleichen Probleme und finanziell nicht in der Lage,mir einen Anwalt zu nehmen.

Mit den Vergleichswohnungen ist das nicht getan, die Mieter müssen niemanden reinlassen. Also wie soll man das überprüfen,was der Vermieter erzählt.

Ich habe nun zum dritten Male geschrieben,dass ich einer Erhöhung unter Vorbehalt zustimme. Die Wohnungsbau-Gesellschaft lehnt das natürlich ab.

Wie stellt sich denn der Gesetzgeber das Vorgehen des Vermieters bei der Benennung von drei Vergleichswohnungen vor?

Für eine Wohnungsbaugesellschaft ist das einfach, ein Vermieter mit wenigen Wohnungen hat aber keinen Zugriff auf Daten zu vergleichbaren Mietwohnungen.

Mietverträge sind ja nicht öffentlich. Hallo, Zunächst einmal danke für die Informationen. Unser Vermieter hat uns ebenfalls eine Aufforderung zur Zustimmung einer Mieterhöhung geschickt und drei Vergleichswohnungen benannt.

Viele Bundesländer haben bereits Gebiete festgelegt, in denen diese geringere Kappungsgrenze liegt. Zweitens muss zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Moment der Wirksamkeit der neuen Mieterhöhung ein Zeitabstand von 15 Monaten liegen.

Wirksam wird sie allerdings erst nach weiteren 3 Monaten. Auch dabei werden Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung nicht mitgerechnet.

Beispiel: Ihr Vermieter hat mit Schreiben vom Frühestens mit Schreiben vom 1. Bekommen Sie vorher eine neue Mieterhöhung, ist diese nicht wirksam.

Ausnahme: Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Drittens darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Durchschnittsmiete, die in Ihrer Wohngegend für vergleichbare Wohnungen in den letzten 4 Jahren üblicherweise bezahlt wurde.

Nach der aktuellen Mietrechtsreform ist dabei auch die energetische Ausstattung der Wohnung als weiteres Merkmal zu berücksichtigen.

Um die Ortsüblichkeit der Miete aufzuzeigen, kann sich der Vermieter 4 Begründungsmittel bedienen.

Viertens darf eine Erhöhung nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Tipp : Haben Sie einen befristeten Mietvertrag mit einer festen Miete vereinbart, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete tabu.

Er muss beides getrennt ausweisen und geltend machen. Dazu kann er sich berufen auf: Einen Mietspiegel. Der Mietspiegel der Gemeinde weist eine entsprechend höhere Miete für vergleichbare Wohnungen aus.

Seit ein paar Jahren werden qualifizierte Mietspiegel herausgegeben. Diese sind nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

Sie müssen nach 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und nach spätestens 4 Jahren neu erstellt werden. Gibt es einen solchen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter in seiner Mieterhöhung auf die Daten in diesem komplexen Werk hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung auf andere Weise begründen möchte.

Teilweise erkennen die Gerichte den Mietspiegel nicht als gültig an, wie kürzlich ein Amtsgericht in Berlin.

Die Berufung gegen dieses Urteil wurde zurückgewiesen, sodass es rechtskräftig ist. Dieser ist nur in seltenen Fällen kostenlos online abrufbar.

Urteil : Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom Es reicht aus, wenn er allgemein zugänglich ist. Das ist er, wenn die Stadt ihn kostenlos bereithält oder im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht.

Der Mietspiegel ist aber auch dann allgemein zugänglich, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr bei örtlichen Vereinigungen wie dem Mieterverein an jeden abgegeben wird.

Die Miete für mindestens 3 Vergleichswohnungen. Diese müssen in Lage, Art und — auch energetischer — Ausstattung ähnlich sein und in der Miete dem entsprechen, was Ihr Vermieter künftig auch von Ihnen verlangt.

Die 3 Wohnungen dürfen auch Ihrem Vermieter gehören. Es reicht normalerweise aus, wenn der Vermieter Ihnen Informationen über Namen des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen gibt.

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